甚麼是H按、P按?

H按的H是指「銀行同業拆息」,是銀行之間互相拆借資金時收取的利息。H按便是以銀行同業拆息作為基準的按揭計劃,一般會以1個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率,如H+1.3%。

P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃,當中的P是指最優惠利率(Prime Rate),即每間銀行為優質客戶提供的基本貸款利率。P按利率及供款相對較為穩定,無需擔心短期的利息浮動。

甚麼是定息按揭?

一般的定息按揭是指申請人可在指定期限內以固定的利率計算供款,好處是鎖定每月的供款額,不受利率變化影響供款額,讓供樓人士有更好的財務預算。但是,定息按揭的利率一般會較當時浮息按揭計劃為高。

近年,政府宣佈透過按揭證券公司(HKMC)推出全新的「定息按揭試驗計劃」,10年、15年及 20年定息按揭試驗計劃的年利率,分別為4.99厘、5.14厘及5.29厘,以便供樓人士有多一個貸款計劃選擇。

甚麼是轉按?

轉按即將一個原本已按給銀行的物業向另一間銀行申請按揭貸款,然後將物業由原本按揭的銀行贖回,並抵押予新的銀行。

在不同的市況下,按揭計劃改變,新的計劃可能會較舊計劃更優惠,供款更低,並提供現金回贈吸引客人,吸引不少業主將物業進行轉按。

不過,要記住按揭貸款合約通常設有2-3年的罰息期。

甚麼是加按?

加按即將一個原本已按給銀行的物業增加按揭額,即再申請額外的貸款。假設業主在三年前以400萬購入單位,並承造六成按揭,尚欠210萬供款。若現時物業升值至500萬,並借7成按揭,加按後可以套現350萬-210萬=140萬。

亦要留意,業主在加按時,銀行需要審視個人的還款紀錄及壓力測試。

甚麼叫罰息?

大部份按揭貸款合約會有包含一個「罰息期」的條款。目的是保障銀行的收入,若借款人在罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款,銀行都會向借款人收取手續費。

銀行最常見會設兩至三年罰息期,以三年罰息期計,首年內提早還款要付貸款額3% 手續費,第二年2%,第三年1% ,並收回現金回贈金額。

甚麼是按揭保險?

申請人可借高成數按揭成數。按揭借款人如想借7成以上的按揭貸款,就要購買「按揭保險」。

按保的用處是保障銀行,按揭保險公司會為超出7 成的貸款部分提供保障,銀行就毋須因批出高成數按揭而承擔額外風險。事實上,整筆按揭貸款都是由銀行提供,按揭保險公司就作為中間擔保的角色。

甚麼是供款與入息比率?

供款與入息比率(DSR)是指每月按揭供款與每月入息的比例,例如每月按揭供款為$20,000,每月入息為$40,000,供款與入息比率便是50%。

值得留意的是,如申請人本身有另一按揭在身,供款入息比率需要減1成,即40%。

物業估價不足,有甚麼影響?

承造按揭時,銀行都會對物業進行估價,如果估價低過成交價超過10%,便有機會出現借款不足的情況,變相買家需要付更多的首期。

按揭可以分幾多次還款?

按揭一般可分為兩星期還款或1個月還款。

自住樓,最多可借多少按揭成數?

新的按揭計劃,使用按揭保險情況下,1000萬以下物業最多可借9成按揭,1000-1125萬物業可借900萬,1125-1500萬物業可借8成按揭,1500-1715萬物業可借1200萬,1715-3000萬物業可借7成按揭,3000-3600萬物業可借1800萬,3600萬以上物業可借5成。

現金回贈如何計算?

銀行為爭取按揭市佔率,一般都提供現金回贈給予客戶。以600萬貸款額為例,回贈為2%,申請人則可在上會後取得12萬的現金回贈。但由今年第一季開始,大銀行的現金回贈降至0%,故需要在承造按揭時,向搵樓街按揭團隊查詢。

值得留意,金管局對於銀行為按揭貸款提供的現金回贈是有指引的,若現金回贈金額超過按揭貸款額的1%,銀行計算按揭成數時,必須將整筆回贈金額包括在貸款額內,以扣減貸款額的形式回贈。用以上例子為例,銀行提供2%即12萬回贈時,需要在將總貸款額600萬-12萬=588萬作為貸款額。

另外,銀行是不會為按揭保險部分的貸款額提供回贈,例如樓價600萬的物業,借90%按揭,即借540萬的按揭,由於樓價70%以上的貸款是需要按揭保費,該部分都不會獲得現金回贈,只會為當中420萬的貸款額提供2%回贈。

信貸報告原來與按揭有關?

環聯(TransUnion,簡稱TU)是香港提供個人信貸報告(TU報告)的機構。批核按揭申請時,銀行會索取申請人的信貸報告,再決定會否批核申請。

信貸評級是如何得出的:

  1. 新開立信貸賬戶(如申請信用卡或向銀行借錢)
  2. 還款紀錄
  3. 總結餘
  4. 信貸紀錄長短
  5. 信貸賬戶種類(包括信用卡數目)

只要您準時還款,沒有連續申請信用卡或貸款等,保持良好的信貸評級,銀行批核的按揭貸款利率、年期及按揭成數大多數都能夠符合申請的要求。

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